住宅ローン、固定で借りるか変動で借りるか
こんにちは!(@huuko23)です。
子どもが増えると、持ち家を買うことを検討するご家庭も多いのではないでしょうか?
住処は賃貸か持ち家 どっちが得なのか・・・永遠のテーマですよね(笑)
家というのは損得だけで決めることではないと思うので
夫婦が仲良く過ごせる環境であればどちらでもいいのではないかと私は思います( ◠‿◠ )
ですが!
持ち家を買おうと決めたらほとんどの方が組むローンについては、
しっかりと考えて組むことを強く勧めます!
一生に1度の高額なお買い物なんですから、
月々の返済額や金利だけを見て決めるのはお勧めしません。
不動産屋さんや銀行員さんの言う通りにしただけでは自分たちにとってベストなローンでは無いことも多いです。
私もローンは固定か変動かとても悩んだのですが、
ローンを組むときは「損得」だけが判断基準じゃ無いってことがわかりました!
不動産屋さんや銀行員さんはあくまでも取引相手
持ち家についてやローンについて話を進める上でこの認識は忘れないようにしましょう!
「不動産の担当さんと二人三脚で」と担当者さんの提案を全て鵜呑みにすると、よくよく考えてみれば家庭にとってベストなローンの組み方では無かったりします。
親切に顧客思いな提案をするだけでは利益をしっかり出せないのですから、
自分たちにとって利益となるような商談を勧めてくるのが大前提だと思います。
住宅ローンの固定と変動って??
住宅ローンを組む場合、一番気にするところって金利だと思います。
この金利は大きく分けて2種類に分けられます。
1:固定金利タイプ
全期間固定金利型がこのタイプになります。
借入をした時の金利が全借入期間適応されます。
●メリット●
借りた側は「金利変動リスクを負う必要が無い」
全期間返済額が一定なので返済計画を立てやすい。
●デメリット●
借入後に市場金利が低下しても返済額が変わらない。
2:変動金利タイプ
変動金利には固定金利期間選択型と変動金利型の2種類があります。
固定金利期間選択型
名前に固定と書いてあっても性質としては変動金利に入ります。初めの何年間か固定金利で借入し、その後は変動金利となるローンです。
●メリット●
固定期間中は返済額も変わらないと言うことが挙げられます。
●デメリット●
固定期間後は変動金利なので返済額が定まらず返済計画が立てにくい
固定期間後市場金利が上昇すれば返済額が増える。
変動金利型
半年ごとに借入金利が見直されます。返済期間の途中でも金融情勢の変化に伴い金利が変動するタイプです。
●メリット●
借入後に市場金利が下がると返済額が減る。
●デメリット●
借入後に市場金利が上がると返済額が増える。
返済額が一定では無いので返済計画が立てにくい。
未払い利息が発生する場合がある。
未払い利息とは?
変動金利住宅ローンの金利は、経済情勢などに応じて通常半年ごとに見直されます。一方、元利均等返済の返済額の見直しは、通常5年毎です。したがって、返済額が変わらない5年間に急激な金利上昇が起きて、半年ごとの金利見直しで適用金利が引き上げられると、利息部分の金額が返済額よりも多くなってしまう可能性があるのです。この返済額を上回った部分の金額は、一般に「未払利息」と呼ばれています。
変動型金利って実際どうなの?
前述した通り、大きく分けて2つのタイプがあります。今の市場金利状況で言えば変動金利一択かもしれません。ですが、変動金利を選択するというのは
「金利変動リスクを借り手が負う」
と言うことを意味します。
じゃぁ、変動金利はよく無いの??
いえいえ!
変動金利もローンの組み方によっては今の低金利市場の恩恵を受けることができると思いますよ。
住宅ローンは
という構成になっており、適用金利が借入時の金利となります。で、変動金利って一体どの金利が変動すると借入額が変わってくるのか気になるところですよね。
答えから言うと、
「店頭金利」が上昇(下落)するとです。
軽減金利2.00%で借入した後に軽減金利が1.975%となっても店頭金利に変動がなけれそのままです。この店頭金利はどうやって決まるかというと、短期プライムレートを採用している機関が多いです。
この短期プライムレートは2001年〜2017年で最頻値が1.875〜1.385%とここ20年弱は1%台です。
長・短期プライムレート(主要行)の推移 : 日本銀行 Bank of Japan
よってここ20年間は固定より変動で借りる方が得だったことがわかります。
じゃぁ、やっぱり変動一択じゃ無いの?!
借入金額 |
3000万円 |
借入期間 |
35年 |
当初適用金利 |
0.475% |
5年後適用金利 |
1.475% |
10年後適用金利 |
2.475% |
変動金利の借入金利は半年ごとに見直されますが、毎月の返済額の見直しは5年ごとに見直されます。ここでは5年後に金利が1%、さらにその5年後に1%ずつ金利が上昇したとします。
当初の月々の返済額は 77,306円
5年後金利が上がった際は 89,203円
10年後金利が上がった際は 100,084円
総返済額 40,015,707円・・・!!!!
この場合は繰上げ返済しなかったケースなのでこんな額になってしまいましたが、
たった1%金利が上がっただけでも、月々の返済額は約1万円増です。
これが急に2%以上金利が急激に上がってしまうとどうでしょう?!
5年ごとの返済額見直しには変更前の見直し額の1.25倍が限度となっています。
毎月の「利息の支払額」が毎月の「返済額」を超えてしまった場合は、その超えた分の利息の支払いは繰り延べられることになります。これが未払い利息の発生です。
こうなると月々の返済額は利子ばっかりの内容となりなかなか元本が減らないと言う状態になるのです。
変動型金利にはこんなリスクがあったんだね!
ここまで読んでいただけると、金利だけでローンを決めてはいけないと言う事がなんとなく分かっていただけたのではないでしょうか。
住宅ローンはどうやって決めたらいいの?
つい、熱くなってしまい前置きが長くなりました。(いや、長すぎるわ)
お待たせしました!やっとメインテーマです!!(笑)
変動型金利のリスクも理解していただいた上で、ローンを決める時の判断材料は
●今後の大方確定しているだろうライフイベント
●現在の所得状況
●自分たちのローン返済方法
などが挙げられます。
<固定型金利がオススメのケース>
・今後、子どもが大きくなり今より学費が増える事が分かっている家庭
・月々のローン返済が1万円でも増えると家計が苦しくなる家庭
・繰上げ返済なども極力行わずに10年以上かけてローン返済することを考えている家庭
これらの家庭には変動型金利はあまりお勧めできません。金利上昇リスクに備える事ができていないからです。
<変動型金利がオススメのケース>
・積極的に繰上げ返済を行い短期間で返済を検討している家庭
・借入金額が少なく支払いに余裕がある家庭
これらの場合は変動型金利でローンを組むことをオススメできるケースだと思います。
変動型金利が向いていない家庭って、
ほとんどの家庭が当てはまりませんか??
子どもができて賃貸の部屋が手狭になったなぁ〜なんて感じる今日この頃。
チラシでマンションや建売の家が今の家賃よりも安いローン返済で手に入るんなら「家買っちゃおうよ!!!」なんていう心理になっちゃいますよね。
住宅ローンは1000万を超える借金です。そこにリスクを伴う必要は無いかと思います。
もちろん、得をしようという考え方も違うかなと思います。
いかにリスクオフで借金を返済できるかが重要では無いかと思います。
住宅ローンを組む場合は、
今後のライフプランや
現在の余裕資金を考慮してローンを決めましょう!
目先の利益(金利)だけで決めないようにだけ、気をつけてくださいね。
最後に・・・
いかがだったでしょうか?
金利だけで住宅ローンを決めてしまう恐ろしさが分かってもらえると嬉しいです。
家族がいつまでも仲良く暮らせるお家なのに、お金のことで悩んだりしたく無いですよね!
金利と月々の支払額だけでローンを決めるのではなく、
今後どんなタイミングでどれぐらいのお金が必要になってくるのか自分たちのライフプランをしっかりと立るor見つめ直す事が重要です。
この記事のまとめ